Wohnungssanierung Berlin: Ablauf, Dauer und Kosten

Eine Wohnungssanierung erneuert eine bestehende Wohnung im laufenden Bestand: Leitungen, Bad, Elektrik, Böden, Wände und Türen. In Berlin betrifft das meist Altbau oder Nachkriegsbau. Entscheidend sind drei Dinge — die Reihenfolge der Gewerke, der Zustand der Steigleitungen und die Frage, ob während der Arbeiten jemand in der Wohnung wohnt.

Die Reihenfolge entscheidet über alles Weitere

Eine Wohnungssanierung ist kein Bündel paralleler Arbeiten, sondern eine Kette. Wer sie in der falschen Reihenfolge abarbeitet, macht Fertiges wieder auf. Die Kette sieht im Bestand fast immer so aus:

Rückbau und Entsorgung — alte Beläge, Sanitärobjekte, Fliesen, teils Estrich. Erst hier zeigt sich, was wirklich hinter der Wand liegt.
Leitungen — Wasser, Abwasser, Heizung, Elektro. Alles, was geschlitzt und in die Wand gelegt werden muss, passiert jetzt oder gar nicht mehr ohne Zerstörung.
Abdichtung und Estrich — die nassen Arbeiten. Danach beginnt die Wartezeit, die sich nicht verkürzen lässt.
Trockenbau und Putz — neue Grundrisse, Vorwände, Schacht- und Deckenschließungen, Wandflächen herstellen.
Fliesen — Bad und, wo gewünscht, Küche.
Maler — erst wenn nichts Staubiges mehr kommt.
Bodenbelag, Türen, Endmontage — Parkett, Vinyl, Zargen, Schalterprogramm, Sanitärobjekte, Reinigung.

Die Regel dahinter ist einfach: nass vor trocken, schmutzig vor Oberfläche, verdeckt vor sichtbar. Jede Abkürzung in dieser Kette wird später doppelt bezahlt.

Was die Dauer wirklich bestimmt

Nicht die Quadratmeter. Eine 60-m²-Wohnung mit neuem Strang, neuem Estrich und verändertem Grundriss dauert länger als eine doppelt so große, bei der Bad und Maler anstehen. Den Takt geben fünf Dinge vor:

Trocknungszeiten. Estrich und Abdichtung brauchen ihre Zeit. Sie lässt sich planen, aber nicht verhandeln.
Gewerkewechsel. Jeder Übergang kostet einen halben bis einen Tag — Abnahme, Räumen, Einrichten. Wer acht Firmen einzeln beauftragt, zahlt diese Übergänge acht Mal.
Lieferzeiten. Fliese, Sanitärobjekt, Innentür, Sonderanfertigung: was nicht am Lager liegt, bestimmt den Terminplan mit. Deshalb steht die Auswahl bei uns vor dem ersten Abbruchhammer.
Entscheidungen des Bauherrn. Die häufigste Verzögerung im Bestand ist keine Baustelle, sondern eine offene Musterwahl.
Bewohnt oder leer. Bewohnt heißt: Arbeitszeiten, Zugangszeiten, Provisorien, Rücksicht. Das ist machbar und es ist langsamer.

Eine belastbare Dauer entsteht aus dem Terminplan nach der Begehung, nicht aus einer Faustformel am Telefon.

Was die Kosten treibt

Wir schreiben hier keine Quadratmeterpreise hin. Die Spanne zwischen „Bad neu, Wände streichen“ und „Elektrik, Leitungen, Estrich, Bad, Böden komplett“ ist größer als jede Pauschale, die vorab seriös wäre — und eine Zahl, die später nicht hält, hilft niemandem bei der Entscheidung.

Was den Preis tatsächlich bewegt, lässt sich dagegen klar benennen. In dieser Reihenfolge prüfen wir es bei der Begehung:

Zustand der Steigleitungen. Sind sie fällig, ist die Wohnungssanierung der einzige sinnvolle Moment dafür — siehe Strangsanierung.
Zustand des Estrichs. Bleibt er, ist es ein Bodenbelag. Muss er raus, ist es ein eigenes Gewerk mit Trocknungszeit.
Zählerplatz und Leitungsnetz. Ein Zählerplatz, der nach aktueller Technischer Anschlussbedingung erneuert werden muss, ist eine Position für sich.
Grundrissänderung. Eine Wand versetzen ist billig, eine tragende Wand versetzen ist ein Statikthema. Der Unterschied entscheidet sich vor Ort.
Denkmalschutz oder Erhaltungssatzung. In Teilen Berlins bestehen Erhaltungssatzungen; ob Ihr Haus betroffen ist und was das für Bad, Grundriss und Fenster bedeutet, sagt Ihnen das zuständige Bezirksamt. Der Abstimmungsaufwand gehört in die Kalkulation, nicht in eine Überraschung.
Schadstoffe. Bei bestimmten Bauzeiten wird vor Beginn geprüft. Gefundenes wird von Fachfirmen nach Vorschrift entsorgt — geplant, nicht auf der Baustelle entdeckt.
Zugänglichkeit. Innenhof, fehlender Aufzug, Halteverbot, enge Straße: Logistik ist im Berliner Altbau ein echter Kostenblock.
Ausstattungsniveau. Der einzige Punkt auf dieser Liste, den Sie frei steuern.

Für eine erste grobe Einordnung vorab gibt es unseren Baukostenrechner. Verbindlich wird es mit einer nach Gewerken aufgeschlüsselten Kalkulation, in der Sie einzelne Positionen sehen und streichen können.

Fünf Entscheidungen, die vor dem ersten Angebot feststehen sollten

Umfang. Komplett oder gezielt? Beides ist legitim — aber es sind zwei verschiedene Bauvorhaben.
Bewohnt oder leer. Diese Antwort verändert Ablauf, Dauer und Preis mehr als jede Materialwahl.
Grundriss. Bleibt er, wird es eine Instandsetzung. Ändert er sich, kommen Statik, Schall- und Brandschutz dazu.
Ausstattung. Fliese, Boden, Sanitärobjekte, Türen: die Auswahl gehört an den Anfang, weil sie Lieferzeiten auslöst.
Termin. Ein fixes Enddatum — Mietbeginn, Einzug, Verkauf — ist keine Nebensache. Es bestimmt, ob parallel gearbeitet werden muss.

Berlin: was hier anders ist als anderswo

Der Berliner Bestand ist überwiegend Altbau und Nachkriegsbau, oft bewohnt, oft in dichter Straßenlage. Daraus folgen drei praktische Punkte, die in einem Sanierungsratgeber für das freistehende Einfamilienhaus schlicht nicht vorkommen:

Die Baustelle beginnt auf der Straße. Gerüst, Container und Halteverbot brauchen Vorlauf. Wer das in der Bauwoche merkt, verliert eine.
Das Haus bleibt in Betrieb. Treppenhaus, Nachbarn, Anlieferzeiten — im Altbau ist Rücksicht Teil der Bauleistung, nicht der Höflichkeit.
Substanz vor Katalog. Was in einer Gründerzeitwohnung hinter Putz und Estrich liegt, weiß niemand aus der Ferne. Deshalb nehmen wir vor jedem Angebot auf — bei mehreren Einheiten in Stichproben.

Wie das im Großen aussieht, zeigt eines unserer Referenzprojekte: 137 Wohnungen samt Treppenhäusern und Kellerdämmung, saniert im laufenden Betrieb.

Einzelgewerke oder alles aus einer Hand?

Beides funktioniert. Einzelvergabe lohnt, wenn Sie Zeit, Bauerfahrung und eine klare Vorstellung von der Gewerkefolge haben — die Koordination erledigen dann Sie. Die Vergabe an einen Generalübernehmer verlagert genau diese Koordination: ein Vertrag, ein Terminplan, eine Abnahme, ein Ansprechpartner für Mängel. Wir arbeiten als Generalübernehmer, übernehmen aber auch einzelne Gewerke, wenn die Koordination bei Ihnen schon steht.

Häufige Fragen

In welcher Reihenfolge wird eine Wohnung saniert?

Rückbau, dann Leitungen und Elektrik, dann Abdichtung und Estrich, danach Trockenbau und Putz, Fliesen, Maler und zuletzt Boden, Türen und Endmontage. Die Regel dahinter: nass vor trocken, schmutzig vor Oberfläche, verdeckt vor sichtbar.

Wovon hängt die Dauer einer Wohnungssanierung ab?

Von der Zahl der Gewerke, die nacheinander statt nebeneinander arbeiten müssen, von Trocknungszeiten bei Estrich und Abdichtung, von Lieferzeiten für Fliese, Tür und Sanitärobjekt — und davon, ob die Wohnung bewohnt ist. Die Quadratmeterzahl ist nachrangig.

Kann ich während der Sanierung in der Wohnung bleiben?

Bei einer Teilsanierung häufig ja. Werden Bad und Elektrik gleichzeitig erneuert, in der Regel nicht. Wir sagen bei der Begehung, für wie viele Tage es eng wird, und takten die Gewerke so, dass dieses Fenster kurz bleibt.

Warum nennen Sie keinen Quadratmeterpreis?

Weil er im Bestand nichts aussagt. Steigleitung, Estrich, Zählerplatz und Grundriss entscheiden über den Preis, und keines davon ist aus der Ferne beurteilbar. Sie bekommen nach der Begehung eine nach Gewerken aufgeschlüsselte Kalkulation mit festen Positionen.

Brauche ich für eine Wohnungssanierung eine Genehmigung?

Für eine Instandsetzung im Bestand meist nicht. Sobald der Grundriss, tragende Bauteile oder die Fassade betroffen sind oder eine Erhaltungssatzung beziehungsweise Denkmalschutz greift, ist eine Abstimmung mit dem Bezirksamt nötig. Diese Frist planen wir ein.

Sie planen eine Wohnungssanierung in Berlin?

Schildern Sie uns kurz, worum es geht — eine Wohnung, ein ganzes Haus oder mehrere Einheiten im Bestand. Wir kommen zur Begehung und sagen Ihnen ehrlich, was ansteht und was in Ihrem Zeitfenster realistisch ist.

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